Sasseur REIT: Update del Q3 2024.
Un trimestre caliente...
Sasseur REIT presentó datos operativos y de los resultados de Q3.
Este año empezó a presentar los resultados de Q1 y Q3 brindando información y a pagar dividendo semestralmente, para ahorrar costos. Voy a repasar lo más importante y a analizar las últimas novedades.
LA EMPRESA
Para resumir y comentar brevemente, Sasseur es un REIT que tiene en cartera 4 Outlets de China y distribuye aproximadamente el 90% de sus beneficios.
Para establecer los beneficios que va a distribuir tiene un esquema acordado, el “EMA Rental Income”, con quien administra los Outlets que Sasseur REIT tiene en cartera y, a su vez, es su accionista mayoritario: Sasseur Group.
El monto final de lo que se va a distribuir a los accionistas de Sasseur REIT se define de acuerdo a la suma de un Componente Fijo, que paga el Manager y se ajusta 3% anualmente, al margen del nivel de ocupación de los Outlets, y a un Componente Variable, producto de recibir un porcentaje de las ventas de los locales de los Outlets.
EL TRIMESTRE y EL CALOR EN CHONGQING
En el tercer trimestre, las ventas de los Outlets disminuyeron un 14% en relación al mismo trimestre de 2023. Esto generó que el Componente Variable disminuya un 13,2%.
Por otro lado, tenemos el Componente Fijo que aumenta un 3%, de acuerdo a lo establecido en el acuerdo con el Manager, Sasseur Group.
La parte fija del esquema aumenta en 3,3 millones de Yuanes. La parte variable disminuye 6,6 millones de Yuanes, esto deja una disminución en Yuanes de 3,3 millones de Yuanes.
El EMA Rental Income en dólares de Singapur disminuye 1,1 millones de SGD, un 3,6%. La empresa lo atribuye principalmente a la devaluación del Yuan en relación al SGD, de 5,33 a 5,42.
Pero la gran incógnita es en relación a la disminución del 14% del Componente Variable. En el detalle por Outlet vemos una disminución del 17,8% y del 17,4% en las ventas de los dos Outlets de Chongqing.
¿Qué dice la empresa? “Olas de calor extremas en Chongqing, con temperaturas que superaron los 35°C en más de 70 días durante el segundo trimestre, afectaron el tráfico de compradores y las ventas en el Outlet de Liangjiang en Chongqing”.
En el artículo del 1 de Octubre1 que citan en el reporte de Sasseur dicen: "Chongqing experimentó un "cambio de estación" con una brusca caída de temperatura, tras registrar este año 77 días de calor extremo y emitir 24 alertas rojas por altas temperaturas. El 29 de septiembre, Chongqing alcanzó su 77º día de calor extremo este año, estableciendo un récord nacional para una capital o ciudad de municipio con la mayor cantidad de días cálidos en un año. Desde el 22 de julio, la Oficina Meteorológica de Chongqing emitió su primera alerta roja de calor, y hasta ahora ha emitido 24 en total, incluyendo una serie continua de 16 días desde el 20 de agosto hasta el 5 de septiembre".
En otro artículo que encontré2 publican imágenes de las temperaturas que se registraban en rejas y barandas de la ciudad: “¡66.9℃ en la superficie! ¡Caminar quema los pies y sentarse quema el trasero!”
Recordemos también que hace 15 días comenté la misma situación para la provincia de Sichuan y el impacto en los resultados de Emeishan Tourism3. Chongqing se encuentra a 340 kilómetros de Emeishan.
TERREMOTOS EN HEFEI
La caída en las ventas en el Outlet de Hefei tienen otra explicación: “La ciudad de Hefei registró cuatro terremotos en septiembre, marcando la primera actividad sísmica significativa en la zona en más de 30 años. Esta inesperada serie de terremotos afectó el tráfico de compradores y las ventas en el Outlet de Hefei”.
También busqué información sobre esto: "Este terremoto fue sentido no sólo por la gente de Hefei, sino también por toda la provincia de Anhui"4. “Este terremoto tiene una profundidad focal poco profunda. Debido a su gran magnitud, el terremoto generalmente se sentirá con más fuerza”.
En otro artículo5 titulado “Terremotos frecuentes en Hefei y Feidong: pensamientos y preocupaciones causados por cinco terremotos”, dicen: “Los frecuentes terremotos han puesto a prueba la resiliencia psicológica de los residentes, y muchos de ellos han comenzado a sentir temor e inquietud sobre su vida futura. Numerosas personas comentan que les cuesta dormir tranquilos por las noches, temiendo ser sorprendidos por un terremoto en sueños. Esta sombra psicológica ha afectado, en cierta medida, la calidad de vida de los residentes y ha limitado sus actividades diarias”.
En un video de Youtube muestran las reacciones de la gente al terremoto: “Hubo otro terremoto en Hefei, y toda la ciudad entró en pánico, ¡armaron tiendas de campaña y durmieron en las calles!”
NIVEL DE OCUPACIÓN
El nivel de ocupación de los locales de los outlets cerró el trimestre en máximo histórico con el 98%. Si bien esto no representa un ingreso directo para Sasseur, que recibe el Componente Fijo del Manager ajustándose al 3% anual, siempre es bueno ver un nivel de ocupación casi total.
La proporción de arrendamientos que vencen en 2024 se ha reducido en el tercer trimestre al 5,9% por Gross Revenue. “Sasseur tiene un enfoque continuo en el desarrollo de marcas líderes y en ofrecer nuevas propuestas minoristas”. Los alquileres son siempre de entre 1 y 2 años, la alta rotación de inquilinos tiene el objetivo de darle lugar a los negocios que más ventas generen para favorecer el Componente Variable.
CLIENTES VIP
El número de clientes VIP continuó creciendo de junio a septiembre. La empresa vuelve a informar que más del 60% de las compras en los Outlets son realizadas por estos clientes.
KUNMING
La empresa informó que aumentó la capacidad del estacionamiento en el Outlet de Kunming. Se amplió la capacidad con 400 espacios adicionales antes de las ventas de aniversario en septiembre de 2024 para acomodar el esperado aumento de tráfico de compradores. Dicen: "La insuficiencia de espacios, especialmente durante los fines de semana, días festivos y eventos promocionales, había generado problemas de congestión, que ahora se han aliviado".
GOLDEN WEEK
También dedicaron una Slide para el récord de ventas que lograron durante la Semana Dorada, que se desarrolló este año entre los días 1 y 7 de octubre, ya dentro del cuarto trimestre del año. La empresa ya había informado a la bolsa6 el aumento en ventas del 28% en relación al mismo período del año pasado.
LOS OUTLETS
La empresa cita un informe financiero sobre Outlets y el momento económico de China7 donde afirman lo siguiente: "El outlet es más resistente que los centros comerciales tradicionales". En dicho informe llegan a dos conclusiones: "Cuando el crecimiento económico no cumple con las expectativas, los consumidores suelen volverse más sensibles al precio, buscando precios más bajos pero esperando la misma calidad. Esta tendencia crea mayores oportunidades para los outlets, que pueden ofrecer descuentos en productos de marca". "Según estadísticas del Centro de Investigación Win Business, a finales de 2023, China contaba con 5,821 centros comerciales (incluyendo outlets) con un área de 30.000 metros cuadrados o más, de los cuales solo 229 están clasificados como outlets. Esta oferta limitada resalta las altas barreras de entrada y las estrategias operativas distintivas asociadas con los outlets".
CONCLUSIONES:
Me parece interesante como, una vez más, ante situaciones extraordinarias como la ola de calor en Chongqing o los terremotos en Hefei, el modelo de negocio de Sasseur con su Componente Fijo genera que ese impacto sea leve. El Componente Fijo termina asegurando un muy buen piso de rendimiento, aún con menos ventas de los locales. El nivel de ocupación también brinda mucha seguridad de cara al dividendo.
En 2023 hubo inundaciones en Chongqing. Este año una ola de calor extremo. ¿Habrá un riesgo climatológico que no conocía? No obstante estas situaciones, después del trimestre difícil, se logró un muy buen nivel de ventas durante la Semana Dorada.
El EMA Rental Income del primer semestre de este año fue de 62,3 millones de SGD, y derivó en un dividendo de 0,03153 SGD por acción. Este trimestre el EMA Rental Income fue de 29,2 millones de SGD. Me da la sensación de que el dividendo del segundo semestre podría ser similar al del primer semestre. Si lo repiten, el dividendo anual para el ejercicio 2024 alcanzaría los 0,063 SGD por acción, el 9,2% del precio actual de Sasseur REIT.
Espero que les haya gustado. Me sigue pareciendo interesante como se va aprendiendo cada vez más sobre un negocio y su contexto. Sigue siendo una empresa que me gusta por la exposición que tiene y por el modelo de negocio con el Componente Fijo funcionando como sostén del dividendo.
Los outlet flojean, LVMH flojea en China, Luk Fook flojea... Quizás los chinos estén en modo ahorrador... o quizá se están gastando todo en comprar a través de Kuaiso. De algún lado tienen que salir los millones recaudados por Simba. :)
Un placer leerte, como siempre
muchas gracias muy interesante aporta mucho valor saludos